söndag 1 juni 2014

Cornucopia och jag om bostadspriser

Cornucopia har skrivit många artiklar om svenska och utländska bostadspriser. Senast i förrförrgår refererade han till Riksbankens bostadsprisstatistik 1875-2012 och skrev några rader. Vill man läsa mer, mycket mer, kan man söka på "bostadspriser" på Cornucopias sida. Han skriver tydligt och pedagogiskt om bostadspriser och har funderat både länge och djupt på frågan. Bl.a. profeterade han redan 2010 att den svenska bostadsbubblan kanske skulle nå sin topp 2016. Han har emellertid även förutspått början på ett bostadsprisras mycket tidigare än så.

Cornu redovisar följande två grafer från RB:

Perioder med prisuppgång..


...och efterföljande prisfall

Riksbankens grafer får inte med prisrallyt som följt 2013-2014 då framför allt lägenhetspriser i Stockholm ökat med omkring 10% per år. Uppdaterat med detta skulle sista stapeln gå under nollstrecket i grafen ovan och få den möjligen sannolika framtida reala prisutvecklingen att se ännu obehagligare ut.

Prisutveckling 2013-2014 :



Mitt område har ökat med 18% senaste 24 månaderna och 10% senaste 12 - från en rätt hög nivå till att börja med. Nuvarande 73 000 kr/kvm i genomsnitt för bostadsrätter främjar knappast social integration:




Nästan alla andra marknader som sett samma typ av uppgång som Sverige har sedan drabbats av stora nominella prisras på bostäder. Historiskt kan man också se att det gäller även Sverige självt och förstås USA, Spanien, Irland, Grekland, Danmark, Baltikum mfl länder.

En av de intressantaste tidsserierna i det sammanhanget är 400 års prisutveckling i Herengracht, Holland, där samma bostäder stått orörda och med mer eller mindre oförändrad status genom århundradena. Där dröjde det en gång 271 år mellan 1736 och 2007 för att nå break even justerat för inflation och då tror jag inte att renovering och underhåll räknades med utan utgjorde en extra boendekostnad.


Å andra sidan bryr sig inte bostadsägare om reala priser utan vill kanske mest slippa få sina pengar urholkade av inflationen... och det lyckades bostadsägarna i Herengracht med:



OK, så mycket om historiken, men vad tror jag egentligen om framtiden?

Regeringen och Riksbanken har all anledning att försvara bostadspriserna, kanske t.o.m. att se till att de stiger i någon slags måttlig takt, minst några procentenheter snabbare än inflationen. Det har å andra sidan alla andra länder också haft utan att kunna hindra prisfall.

I vilket fall som helst är belåningsgraden högre än någonsin i Sverige och känsligheten för högre räntor extrem. Det talar för att vi aldrig får högre räntor, att vi tills vidare befinner oss i ett nytt lågränteparadigm där stat och banker gör allt för att rulla vidare status quo. Det kan hålla i flera decennier och det kan ha påbörjat färden nedåt redan just idag.

Man kan nog vara ganska säker på följande:

1. Tillväxt- och inflationsmålen kommer inte uppnås om räntan stiger. Därmed kommer räntan inte höjas (det krävs nog en valutakrasch för SEK med galopperande importerad inflation för att trigga högre räntor. Det ser ganska avlägset ut givet Sveriges starka balansräkning och export/import-balans jämfört med de flesta andra länder*)
2. Bankerna har ingen anledning att tvångssälja eller överta folks bostäder. Då vill bankerna hellre göra folk till eviga löneslavar. Därmed är det svårt att få igång en fallande spiral av forcerade försäljningar och lägre priser
3. Med dagens låga räntor och med villiga banker kan nästan vem som helst få ihop kalkylen t.o.m. för bostadsrätter i centrala Stockholm. Stockholm verkar dessuom fortsätta att gynnas av en kraftig inflyttning.**

Jag tror därför att priserna fortsätter stiga i ungefär samma takt som de senaste decennierna, tills dess att en kraftigt negativ extern chock skakar om ekonomin. Då tror jag att vi får se en simultan krasch av svenska kronan, svensk ekonomi, svensk börs och svenska bostadspriser. När? Det kan dröja 20 år och det kan redan ha börjat. Jag tror att bostadspristoppen nås redan nästa år. Då kommer jag för övrigt flytta till Malmö där priserna redan gått kräftgång jämfört med Stockholm. Jag har redan kontaktat mäklare för att förbereda försäljningen av min BR inom något år.

*vad gäller punkt 1 ovan kan det förstås ändå gå åt skogen, om t.ex. Kina kollapsar och svensk export av tung industriutrustning faller. Då lär faktiskt kronan rasa pga sin status som perifer valuta, kraftigt förändrad handelsbalans och risk för framtida inflation, högre räntor, fallande huspriser och finanskris som i ett slag ökar statens skulder till omvärldens nivå. Samtidigt, om Kina faller, så får många andra länder ocså det jobbigt, vilket förvärrar Sverige situation ännu mer. Trots att det der extremt bra ut för Sverige just nu kan det alltså gå snabbt utför om planeterna ställer sig i linje för det.

** Man kan förstås fråga sig varför 73 ksek/kvm är rätt pris när 50ksek var rätt för bara några år sedan, eller varför priset inte ställdes upp till 73 ksek snabbare om det nu var så lätt för alla att räkna hem kalkylen. Å andra sidan är det antagligen bara ett psykologiskt fenomen av anchoring/förankring som gör att 5-10% om året är lätt att ställa in sig på, men snabbare utveckling bara känns lite otäckt även om man egentligen har råd (kan finansiera köpet). Givet dagens situation är det omöjligt att säga om 50k eller 100k är mer rätt så om inget ändras är det nog mer sannolikt att priserna tickar upp 5-10% om året än att trenden plötsligt bryts.


På tal om Kina, så här ser det ut när Zerohedge redovisar officiella PMI-data (inköpschefsindex=blå linje) respektive överraskningsindex för makrodata (grön och röd ytgraf). Surprise Index ser ut ungefär som vid krisen 2008, men den officiella sentimentsgrafen är hur lugn som helst. Manipulerad?




2 kommentarer:

  1. Intressant!

    Sannolikt är väl att den nya regeringen i höst inte kommer agera emot skuldsättningen mer än marginellt då. Jag tror som du att det finns säkert utrymme för priser på 100k givet dagens tillgång på krediter och att det blir en oväntad chock som får igång nedåtspiralen.

    Men kan det börsfallet som du förutspår en tilläcklig trigger i sig?

    Om hälften av svenska bolån är finansierade via utlandsägda bostadsobligationer, hur sannolikt tror du att det att dessa aktörer ser problem med svensk belåningsgrad/hittar bättre placering på sitt kapital. När/om räntan kommer upp i USA?

    SvaraRadera
    Svar
    1. Som sagt, om bostadspriser kan Cornucopia resonera mycket bättre än jag...

      Jag tror inte ett börsras triggar fallande bostadspriser. Det kan t.o.m. indirekt bli tvärtom, så som husbubblan byggdes upp efter raset 2001-2002

      Jag tror faktiskt inte heller att det blir svårt att sätta svenska bostadsoblisar utomlands även om USA-räntan stiger måttligt. Suget efter svenska riskfria bostadslån är enormt och 50-100bps högre ränta slår knappast hål på caset för BR för 100k/kvm, bara gör att det tar lite längre tid.

      Radera

Träna effektivt; minimalt för maximala resultat

Det här är en träningsblogg (men även finans, teknologi, futurism, filosofi och life hacking). Jag lyfter skivstänger varannan dag, inte alltid utan alkohol fortfarande rusande genom ådrorna. Efteråt dricker jag en liter mjölk. Inga dyra tillskott som ändå inte fungerar.

Jag kör få och enkla övningar, alltid med fria vikter. Jag tror på att träna mindre än alla andra, men smart, och på att njuta av all mat jag tycker om. Cardio är begränsad till 3-4h hundpromenad om dagen samt 15 minuter på löpbandet varannan dag.

Basen i min träning är något som liknar 5x5 i knäböj, marklyft och bänkpress, men jag kompletterar med lite fler och lättare i t.ex. militärpress, dips, rodd och chin-ups.

Mina stats: 44 år, 90kg, 183cm, 140kg bänkpress, 180kg (och 5x170), 155kg knäböj.

Utnyttja "Resurserna" här intill för inspiration. Själva bloggen nedan är annars bara en träningsdagbok samt lite filosoferande om hur man blir en bättre människa.

MOTTO 1: Aldrig kötta - Work smarter, not harder
MOTTO 2: Alltid vila - Träna kort och effektivt 1%, vila 99%
MOTTO 3: Cardio valfritt - Det behövs inte för deff, men en del gillar det. Hoppa över cardio och PW om du tycker att det är tråkigt.

TOO WEIRD TO LIVE, TOO RARE TO DIE